Kebijakan Pemerintah Dalam Memberikan Surat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

1. I. Pendahuluan

1.1 Latar Belakang

     Izin Mendirikan Bangunan adalah izin  yang   diberikan  oleh  Pemerintah    Kota   kepada   orang   pribadi  atau  badan   untuk mendirikan  suatu   bangunan. IMB tersebut   dimaksud   agar   desain,   pelaksanaan   pembangunan dan   bangunan   sesuai   dengan  rencana tata ruang yang berlaku, Garis Sempadan Bangunan (GSB), Garis Sempadan Sungai (GSS), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Luas Bangunan (KLB), dan sesuai dengan syarat- syarat keselamatan yang ditetapkan bagi yang menempati bangunan tersebut.

     Adanya IMB dimaksudkan untuk pembinaan, pengaturan, pengendalian, dan pengawasan atas kegiatan mendirikan bangunan oleh orang pribadi atau badan. Sedangkan tujuan pemberian IMB yaitu untuk melindungi kepentingan umum dan memberi kewenangan kepada pemerintah daerah untuk memungut retribusi sebagai salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD).

     Sebagaimana yang telah dijelaskan di atas bahwa pengertian dalam memberikan IMB tidak mudah, harus melalui beberapa proses dan persyaratan yang ditentukan. Namun sebaliknya, saat ini banyak terjadi fenomena terkait dengan mudahnya pemberian surat ijin mendirikan bangunan (IMB) oleh pemerintah. Salah satu contohnya terjadi pada proyek pembangunan apartemen di daerah serapan air tepatnya di Jalan Soekarno-Hatta Malang. Dengan mudahnya Pemerintah Malang memberikan surat IMB kepada investor yang akan mendirikan apartemen di daerah tersebut, padahal daerah tersebut merupakan daerah serapan air yang seharusnya tidak ada bangunan yang bisa dibangun di daerah tersebut. Dengan mendirikan bangunan tersebut akan berdampak pada kerusakan lingkungan yang bisa menyebabkan terjadinya banjir. Hal tersebut membuat masayarakat berpendapat pro dan kontra. Mengapa pemerintah tidak melihat dampak yang akan terjadi di masa mendatang dan apa penyebab pemerintah bisa meberikan surat ijin dengan mudah tanpa memikirkan dampak tersebut?

      Dengan adanya permasalahan ini bisa dijadikan sebagai bahan pembelajaran bagi mahasiswa jurusan administrasi publik untuk mempelajari sistem pemerintahannya. Selain itu, dapat dijadikan sebagai bahan kajian ilmu bagi mahasiswa jurusan ilmu administrasi publik. Apakah birokrasi pemerintahannya sudah transparan atau belum. Kemudian mencari solusi yang tepat untuk memecahkan permasalahan ini agar pemerintahannya bisa lebih transparan tanpa adanya kecurangan.

Adapun penulis memilih judul ini karena prihatin terhadap kebijakan pemerintah yang mudah memberikan surat IMB kepeda investor yang akan mendirikan bangunan di daerah rawan. Kebijakan yang buruk ini akan berdampak negatif  terhadap lingkungan sekitar.  Oleh karena itu, penulis memilihnya agar bisa mempelajarinya lebih dalam lagi.

1.2. Rumusan Masalah

(1) Bagaimana kebijakan pemerintah dalam memberikan surat IMB.

(2) Bagaimana dampak kebijakan pemerintah mengeluarkan IMB dengan mudah.

1.3. Tujuan

(1)   Untuk mengetahui prosedur pemberian IMB.

(2)   Untuk mengetahui dan mencegah dampak yang ditimbulkan dengan kebijakan yang transparan.

1. II. Pembahasan

2.1 Kebijakan Pemerintah dalam Memeberikan Surat IMB

       Sebelum memulai mendirikan bangunan, sebaiknya memiliki kepastian hukum atas kelayakan, kenyamanan, dan keamanan sesuai dengan fungsinya. IMB tidak hanya diperlukan untuk mendirikan bangunan baru saja, tetapi juga dibutuhkan untuk membongkar, merenovasi, menambah, mengubah, atau memperbaiki yang mengubah bentuk atau struktur bangunan. Tujuan diperlukannya IMB adalah untuk menjaga ketertiban, keselarasan, kenyamanan, dan keamanan dari bangunan itu sendiri terhadap penghuninya maupun lingkunan sekitarnya. Dalam pengurusan IMB diperlukan pengetahuan akan peraturan-peraturannya sehingga dalam mengajukan IMB, informasi mengenai peraturan tersebut sudah didapatkan sebelum pembuatan gambar kerja arsitektur. IMB sendiri dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat (kelurahan hingga kabupaten). Sehingga setiap daerah memiliki perbedaan kebijakan dalam mengeluarkan IMB.

         Untuk kepengurusan biaya IMB, pemerintah memiliki dasar hukum tersendiri berapa biaya yang akan keluar untuk mengurus surat IMB. Biaya IMB bisa dirumuskan sebagai berikut :

(Luas bangunan) x (Indeks Konstruksi) x (Indeks Fungsi) x (Indeks Lokasi) x (tarif Dasar)

Besarnya tarif dasar bervariasi tergantung klasifikasi lokasi yang ditentukan. Kemudian ditambah dengan biaya lain-lain yaitu, biaya pembuatan gambar situasi skala 1:500 ; 1:1000 sebesar Rp.10.000/IMB, biaya pemecahan IMB sebesar Rp.15.000/IMB, biaya pengesahan salinan/foto copy IMB Rp.15.000/IMB, biaya pembuatan keterangan IMB mengenai suatu bangunan sebesar Rp.25.000/IMB, balik nama IMB ditentukan sebesar 20% dari besarnya jumlah retribusi IMB yang berlaku. Namun dalam prakteknya, masih banyak ditemukan pungutan liar dari petugas daerah. Dengan berbagai alasan petugas daerah memungut biaya di luar kewajiban pendiri bangunan atau merekayasa sebuah cerita agar pendiri bangunan bisa memberikan uang kepada petugas daerah. Pungutan liar itu pun bukan untuk kepentingan pemerintah daerah setempat melainkan hanya untuk keperluan pribadi pejabat pemerintah daerah sendiri.

       Selain syarat dan biaya yang telah ditentukan oleh pemerintah daerah, sebelum mendirikan bangunan hendaknya pejabat pemerintah juga memeriksa lapangan atau daerah yang hendak didirikan bangunan tersebut. Skema tahapan pengajuan pembuatan IMB bisa dilihat sebagai berikut.

skema tahapan pengurusan IMB :

         Secara prinsip, bila dokumen lengkap, 5-7 hari kemudian akan diterbitkan IP. Dengan IP kita sudah bisa mulai membangun sambil menunggu IMB yang keluar 20-30 hari kemudian. Selama pembangunan, petugas daerah akan melakukan kontrol berkala dan evaluasi di lapangan. IMB memiliki masa berlaku 1 tahun. Apabila dalam 1 tahun pembangunan belum selesai, maka harus mengajukan permohonan perpanjangan IMB. Bila tahun berikutnya masih belum selesai, maka harus mengajukan permohonan pembuatan IMB baru. Setelah bangunan selesai, masih ada surat yang diperlukan yaitu IPB (Ijin Penggunaan Bangunan). IPB memiliki masa berlaku 10 tahun untuk rumah tinggal dan 5 tahun untuk bangunan non hunian. Bila masa IPB habis, maka pemilik harus mengajukan PKMB (Permohonan Kelayakan Menggunakan Bangunan). Dalam proses tersebut petugas akan memeriksa kelayakan bangunan tersebut, terutama dari segi struktur dan konstruksinya.

       Seperti yang telah dijelaskan pada skema pembuatan IMB di atas, maka pejabat daerah hendaknya melakukan pengawasan lapangan dan evaluasi berkala terhadap daerah yang akan didirikan sebuah bangunan tersebut.  Apakah daerah tersebut layak didirikan sebuah bangunan? Apabila daerah tersebut layak didirikan sebuah bangunan maka pendirian bangunan bisa dijalankan tetapi jika daerah tersebut tidak layak untuk didirikan sebuah bangunan maka surat IMB pun tidak bisa keluar dan pendirian bangunan tidak bisa dijalankan. Namun, pada kenyataannya banyak petugas daerah yang bisa mengeluarkan surat IMB dengan mudah tanpa perlu memeriksa lapangan terlebih dahulu dan memikirkan dampak yang akan terjadi bila pembangunan tetap dijalankan. Misalanya di daerah Malang ada sebuah apartemen yang dibangun di tepi sungai yang seharusnya pembangunan tersebut tidak bisa dilaksanakan, tetapi pemerintah daerah Malang dengan mudah bisa mangeluarkan surat IMB tanpa memikirkan dampak yang akan terjadi dimasa mendatang apabila pembangunan apartemen tetap dilanjutkan. Pemerintah daerah terkadang tidak bisa menjalankan peraturan daerah yang telah ditetapkan sehingga bisa menimbulkan dampak yang merugikan masyarakat dan lingkungan sekitar.

2.2 Dampak Kebijakan yang Transparan

      Di Indonesia masih banyak ditemukan para pejabat pemerintah yang menyalahgunakan wewenang atau tidak bisa menjalankan peraturan yang telah ditetapkan sehingga muncul sebuah kecurangan. Adanya kecurangan ini hanya bisa menimbulkan masalah yang bisa meresahkan masyarakat dan terkadang bisa menimbulkan kerusakan lingkungan yang berjangka panjang. Misalnya kasus yang terjadi pada Gayus Tambunan sebagai tersangka mafia pajak atau kasus ilegal loging yang merusak hampir seluruh hutan di Indonesia sebagai paru-paru dunia. Kasus-kasus tersebut bisa terjadi karena adanya kelalaian para pejabat pemerintah baik yang disengaja maupun yang tidak disengaja. Mereka tidak sepenuhnya ingin mengabdi kepada masyarakat melainkan terkadang ada niat ‘nakal’ untuk mengambil keuntungan dari jabatatannya.

      Para pejabat pemerintah hanya memikirkan keuntungan pribadi tanpa memperdulikan kepentingan umum. Mereka menghalalkan segala cara untuk memperoleh keuntungan yang besar. Dalam menjalankan tugasnya, pejabat pemerintah tidak benar-benar menjalankan sesuai wewenangnya tetapi bisa bermain politik dengan politikus lain agar sama-sama memperoleh keuntungan yang besar. Sikap seperti itulah yang menyebabkan rusaknya sistem birokrasi di Indonesia. Kurangnya pendidikan moral bagi para pejabat pemerintah sehingga  banyak terjadi penyimpangan dan tidak adanya transparasi di dalam tubuh pemerintah. Sehingga di Indonesia diperlukan adanya pendidikan moral bagi pejabat pemerintah agar tidak terjadi kecurangan atau penyalahgunaan wewenang oleh pejabat pemerintah. Padahal kebijakan yang transparan sangat penting dimasa demokrasi sekarang. Karena transparansi di dalam tubuh pemerintahan diperlukan agar tidak terjadi kecurangan atau penyalahgunaan wewenang oleh pejabat pemerintah. Sehingga sistem birokrasi di Indonesia bisa berjalan dengan baik tanpa ada kecurangan lagi dan tidak menimbulkan dampak negatif yang berkepanjangan baik bagi masyarakat maupun lingkungan alam.

III. Penutup

3.1 Simpulan

(1)   Banyak pejabat negara yang menggunakan kebijakannya untuk memanfaatkan situasi seperti kepengurusan surat ijin mendirikan bangunan dengan meminta pungutan liar atas biaya mendirikan bangunan tersebut, padahal sudah ada penetapan biaya kepengurusan IMB itu sendiri. Selain itu, kepengurusan IMB juga memiliki prosedur yang sudah ditetapkan. Namun dalam faktanya, pemerintah mudah memberikan ijin untuk mendirikan suatu bangunan tanpa memperhatikan atau mensurvei kawasan yang akan dibangun. Jadi dapat dikatakan bahwa pemerintah saat ini kurang baik dalam pelayanan masyarakat.

(2)   Pemerintah mudah memberikan surat ijin mendirikan bangunan menyebabkan munculnya pemikiran bahwa kebijakan pemerintah saat ini kurang transparan. Karena para pejabat memberikan surat ijin dengan mudah tanpa memperhatikan dampak yang ditimbulkan oleh pembangunan yang tidak layak untuk didirikan. Dengan ini, maka masyarakat berpendapat bahwa terdapat kecurangan-kecurangan yang dilakukan oleh pemerintah akibat kurangnya transparasi pemerintah.

3.2 Saran

(1)   Disarankan kepada pemerintah daerah untuk melaksanakan kebijakan sesuai dengan prosedur yang ada. Agar munculnya rasa kepercayaan terhadap pemerintah dalam membangun suatu bangunan di suatu kawasan.

(2)   Disarankan kepada masyarakat untuk lebih memahami bagaimana prosedur yang ada agar dalam mendirikan bangunan tidak ada yang merasa dirugikan oleh pihak-pihak yang terkait.

BAB 11 PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TINGGAL

A.    PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH

Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsisebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.

Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun, dapat dilakukan di atas tanah:

a. hak milik

b. hak guna bangunan, baik di atas tanah Negara maupun di atas hak pengelolaan; atau

c. hak pakai di atas tanah negara.

Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Guna Bangunan

 (1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas

tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling la

ma 20 tahun.

(3) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Hak Pakai

(1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.

(2) Hak pakai dapat diberikan :

a. selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu;

b. dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

(3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan

Ketentuan-ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai untuk perumahan dapat dijelaskan sebagai berikut

a.       Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara

Hak Guna Bangunan atas tanah tanah negara berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan ini diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berkhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Syarat-syrat yang harus dipenuhioleh pemegang Hak Guna Bangunan untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan adalah.

1.    Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.

2.    Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.

3.    Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak

4.    Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan.

b.      Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Pengelola

Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan berjangka waktu untuk pertama kali paaling lama 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna banguna ini atas permohonan pe,megang Hak Guna Banguna setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan diajukan selambat=lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Banguna tersebut atau perpanjangannya.Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Gunan Banguna dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.

c.       Hak Pakai atas Tanah Negara

Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu Hak Pakai. Pasal ini hanya menetukan bahwa Hak Pakai dapat diberikan selamaJangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan.untuk keperluan yang tertentu. Dalam peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, jangka waktu Hak Pakai diatur pada pasala 45 sampai pasal 49, jangka waktu Hak Pakai ini berbeda-beda sesuai dengan asal tanahnya.

Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun,dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.

Khusus Hak Pakai yang dimiliki departemen, lembaga pemerintahan non-departemen, pemerintah daerah, badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan Internasional diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu.

Berkaitan subjek Hak Pakai atas tanah negara ini, A.P. Parlindungan menyatakan bahwa ada ada Hak Pakai yang bersifat publikrechttelijk, yang tanpa right of Dispossal (artinya yang tidak boleh dijual ataupun dijadikan jaminan utang), yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk instansi-instansi pemerintah, seperti sekolah, Perguruan Tinggi Negeri, Kantor Pemerintah, dan sebagainya, dan Hak Pakai yang diberikan untuk perwakilan asing, yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk waktu yang tidak terbatas dan selama pelaksanaan tugasnya ataupun Hak Pakai yang diberikan untuk usaha-usaha sosial dan keagamaanjuga diberikan untuk waktu yang tidak tertentu dan selama melakasanakan tugasnya.

Permohonan perpanjangan jangka waktuatau pemabaharuan Hak Pakai diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Pakai. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai dicata dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.

Syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pemegang Hak Pakai untuk perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai yaitu:

1.      Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.

2.      Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.

3.      Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Pakai.

B.  PROSEDUR PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH TEMPAT TINGGAL

Hak atas tanah dapat ditingkatkan dan diturunkan. Hal ini dapat dilakukan sesuai dengan kepentingan dari pemegang hak atas tanah tersebut. Penurunan hak atas tanah dilakukan untuk memenuhi kebutuhan pemegang hak atas tanah yang kemungkinan tidak memenuhi syarat untuk memegang hak atas tanah dari tanah yang baru ia terima. Hal ini terjadi saat sebuah badan hukum memenangkan tanah dengan Hak Milik di lelang publik padahal badan hukum tersebut tidak diperbolehkan untuk memiliki tanah dengan Hak Milik. Sedangkan hak atas tanah dapat ditingkatkan untuk mendapatkan Hak Milik yang dipergunakan sebagai rumah tinggal.

a.       Peningkatan Hak Atas Tanah

Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal (“Kepmeneg Agraria No.6/1998”), terdapat 2 (dua) cara untuk meningkatkan hak atas tanah menjadi Hak Milik:

1.      Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang luasnya 600 m2 atau kurang, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik.

2.  Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal kepunyaan perseorangan WNI yang luasnya 600m2 atau kurang yang sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas pemegang hak.

Untuk pemberian Hak Milik tersebut, penerima hak harus membayar uang pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku.Permohonan pendaftaran Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat dengan surat sesuai bentuk sebagaimana yang terdapat dalam lampiran Kepmeneg Agraria No.6/1998 disertai dengan:

1.      Sertifikat tanah yang bersangkutan.

2.      Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa:

1) Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau

2) Surat keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, apabila Izin Mendirikan Bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi berwenang

1.      Fotokopi SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang luasnya 200 m2 atau lebih).

2.      Bukti identitas pemohon.

3.      Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersagkutan makan mempuyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) m2 dengan menggunakan contoh sebagaimana sesuai dengan lampiran II Kepmeneg Agraria No.6/1998 keputusan ini.

            b.      Penurunan Hak atas Tanah

Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai (“Kepmeneg Agraria No.16/1997”), terdapat 2 (dua) macam hak atas tanah yang dapat diturunkan, yaitu:

1.   Hak Milik dapat diturunkan menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan 25 (dua puluh lima) tahun.

2.  Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan kepunyaan perseorangan WNI atau badan hukum Indonesia diturunkan menjadi Hak Pakai atas permohonan pemegang hak atau kuasanya dengan jangka waktunya 25 (dua puluh lima) tahun.

Permohonan untuk mengubah Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan disertai:

1.      Sertifikat Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang dimohon perubahan haknya, atau bukti pemilikan tanah yang bersangkutan dalam hal Hak Milik yang belum terdaftar.

2.      Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat lelang apabila hak yang bersangkutan dimenangkan oleh badan hukum dalam suatu pelelangan umum.

3.      Surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila hak atas tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan.

4.      Bukti identitas pemohon.

Dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya belum terdaftar, maka permohonan pendaftaran perubahan hak dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran Hak Milik tersebut dan penyelesaian pendaftaran perubahan haknya dilaksanakan sesudah Hak Milik itu didaftar sesuai ketentuan yang berlaku.

Dan dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya dimenangkan oleh badan hukum melalui pelelangan umum, maka permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik tersebut diajukan oleh badan hukum yang bersangkutan bersamaan dengan permohonan pendaftaran peralihan haknya dan kedua permohonan tersebut diselesaikan sekaligus dengan mendaftar perubahan hak tersebut terlebih dahulu, dan kemudian mendaftar peralihan haknya, dengan tetap memperhatikan ketentuan mengenai Hak Milik yang belum terdaftar yang telah dibahas sebelumnya.

Prosedur pemberian Hak Milik yang berasal dari tanah Hak Guna Bangunan untuk rumah tempat tinggal, yaitu

1.      Permohonan pemberiaan Hak Milik

2.      Pemeriksaan pendaftaran pemberian Hak Milik

3.      Perintar setor pungutan

4.      Pendaftaran pemberian Hak Milik

HUKUM PRANATA DAN PEMBANGUNAN

A.    Apa Tugas Konsultan atau Perencana

Pengertian Konsultan atau Perencana

            Konsultan atau Perencana merupakan suatu badan perorangan atau badan hukum yang dipilih oleh pemilik proyek ataupun kontraktor pelaksana untuk melakukan perencanaan bangunan secara lengkap baik bidang arsitektur,sipil,dan bidang lain yang melekat erat membentuk sistem bangunan.

Terdapat 5 jenis konsultan perencana, yaitu:

1.    Konsultan Perencana Arsitektur.

2.    Konsultan struktur Bangunan.

3.    Perencana MEP Bangunan.

4.    Quantity Surveyor

5.    Konsultan Landscape.

             Konsultan perencanaan arsitektur yang ditunjuk oleh owner, berada langsung di bawah owner karena memegang peranan penting untuk perencanaan awal/konsep desain dari segi arsitektur dan estetika ruangan.

Tugas dari konsultan perencana arsitektur adalah:

1.    Membuat gambar/desain dan dimensi bangunan secara lengkap dengan spesifikasi teknis, fasilitas dan penempatannya.

2.    Menentukan spesifikasi bahan bangunan untuk finishing pada bangunan proyek ini.

3.    Membuat gambar-gambar rencana dan syarat-syarat teknis secara administrasi untuk pelaksanaan proyek.

4.    Membuat perencanaan dan gambar-gambar ulang atau revisi bilamana diperlukan.

5.    Bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil perencanaan yang dibuatnya apabila sewaktu-waktu terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.

Konsultan perencanaan arsitektur dapat bekerja sama dengan Renik (Hardscape) sebagai landscape consultant untuk merencanakan tata letak (perancangan taman), estetika bangunan, dan sebagainya. Sedangkan quantity surveyor membantu owner dalam penyusunan Rencana Anggaran Biaya (RAB) dari perencanaan arsitektur.

            Konsultan perencana struktur bertugas merencanakan dan merancang struktur yang sesuai dengan keinginan pemilik proyek melalui kontraktor utama, baik struktur atas maupun struktur bawah dengan mempertimbangkan beberapa hal, antara lain: kondisi tanah, fungsi bangunan, bentuk bangunan (segi arsitektur), kondisi lahan, serta kondisi alamnya.

Tugas dan wewenang konsultan perencana struktur antara lain adalah:

1.    Membuat perhitungan seluruh proyek berdasarkan teknis  yang telah ditetapkan sebelumnya.

2.    Membuat rancangan detail yang meliputi pembuatan gambar-gambar detail serta rincian volume pekerjaan.

3.    Memberikan penjelasan atas permasalahan yang timbul selama masa konstruksi.

            Konsultan perencana MEP merupakan badan atau organisasi yang ahli dalam bidang mechanical, electrical, and plumbing.

Tugas dan wewenang konsultan perencana mechanical, electrical dan plumbing adalah:

1.    Merencanakan instalasi yang menggunakan tenaga mesin dan listrik serta berbagai perlengkapan seperti misalnya AC, perlengkapan penerangan, plumbing, generator, pemadam kebakaran, telepon, dan sound system sesuai dengan keadaan dan fungsi bangunan.

2.    Memberikan penjelasan pada waktu rapat, menyusun dokumen pelaksanaan dan melakukan pengawasan berkala dan melaporkannya pada kontraktor utama.

B.     Apa Tugas Kontraktor atau Pelaksana

Pengertian Konsultan atau Perencana

Kontraktor Pelaksana adalah badan hukum atau perorangan yang ditunjuk untuk melaksanakan pekerjaan proyek sesuai dengan keahliannya.  Atau dalam definisi lain menyebutkan bahwa pihak yang penawarannya telah diterima dan telah diberi surat penunjukan serta telah menandatangani surat perjanjian pemborongan kerja dengan pemberi tugas sehubungan dengan pekerjaan proyek. Pada Proyek ‘tempat penulis kerja praktek’ ini, pemilik proyek (owner) memberikan kepercayaan secara langsung kepada kontraktor pelaksana untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi. Peraturan dan persetujuan tentang hak dan kewajiban masing-masing pihak diatur dalam dokumen kontrak.

Kontraktor bertanggung jawab secara langsung pada pemilik proyek (owner) dan dalam melaksanakan pekerjaannya diawasi oleh tim pengawas dari owner serta dapat berkonsultasi secara langsung dengan tim pengawas terhadap masalah yang terjadi dalam pelaksanaan. Perubahan desain harus segera dikonsultasikan sebelum pekerjaan dilaksanakan.

Kontraktor sebagai pelaksana proyek tentunya mempunyai tugas dan tanggung jawab dalam menjalankan fungsinya, antara lain adalah sebagai berikut.

1. Melaksanakan pekerjaan konstruksi sesuai dengan peraturan dan spesifikasi yang telah direncanakan dan ditetapkan didalam kontrak perjanjian pemborongan.
2. Memberikan laporan kemajuan proyek (progress) yang meliputi laporan harian, mingguan, serta bulanan kepada pemilik proyek yang memuat antara lain:

·  Pelaksanaan pekerjaan.

·  Prestasi kerja yang dicapai.

·  Jumlah tenaga kerja yang digunakan.

·  Jumlah bahan yang masuk.

·  Keadaan cuaca dan lain-lain.

3.   Menyediakan tenaga kerja, bahan material, tempat kerja, peralatan, dan  alat pendukung lain yang digunakan  mengacu dari spesifikasi dan gambar yang telah ditentukan dengan memperhatikan waktu, biaya, kualitas dan keamanan pekerjaan.

4. Bertanggungjawab sepenuhnya atas kegiatan konstruksi dan metode pelaksanaan pekerjaan di lapangan.
5. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan jadual (time schedule) yang telah disepakati.
6. Melindungi semua perlengkapan, bahan, dan pekerjaan terhadap kehilangan dan kerusakan sampai pada penyerahan pekerjaan.
7. Memelihara dan memperbaiki dengan biaya sendiri terhadap kerusakan jalan yang diakibatkan oleh kendaraan proyek yang mengangkut peralatan dan material ke tempat pekerjaan.
8. Kontraktor mempunyai hak untuk meminta kepada pemilik proyek sehubungan dengan pengunduran waktu penyelesaian pembangunan dengan memberikan alasan yang logis dan sesuai dengan kenyataan di lapangan yang memerlukan tambahan waktu.
9. Mengganti semua ganti rugi yang diakibatkan oleh kecelakaan sewaktu pelaksanaan pekerjaan, serta wajib menyediakan perlengkapan pertolongan pertama pada kecelakaan.

C.     Apabila Konsultan dan Kontraktor Diberi Tugas Oleh Owner Langkah Apa Yang Pertama Dilakukan

Langkah awal Konsultan Apabila Diberi Tugas Oleh Owner :

• Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari gambar rencana,rencana kerja dan syarat-syarat,hitungan struktur, rencana anggaran biaya.
• Memberikan usulan dan pertimbangan kepada pengguna jasa dan pihak kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan.
• Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal hal yang kurang jelas dalam gambar rencana,rencana kerja dan syarat syarat.
• Membuat gambar revisi bila terjadi perubahan perencanaan.
• Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek.

Langkah Awal Kontraktor Apabila Diberi Tugas Oleh Owner :

·         Bertanggung jawab atas kelancaran pekerjaan yang menjadi kewajibannya.

·         Mempelajari gambar dan spesifikasi proyek.

·         Melakukan persiapan lapangan, termasuk pengukuran.

·         Membuat laporan realisasi quantity pekerjaan yang telah dilaksanakan.

·         Memberikan perintah kepada pembantu pelaksana / mandor.

·         Dapat membuat opname borongan.

·         Membuat rekapitulasi kebutuhan material di proyek.

Pelaksana juga berkewajiban memberikan usulan kepada pemilik apabila menjumpai beberapa kesulitan dalam pelaksanaan.