A. PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI ATAS TANAH HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH
Rumah
adalah bangunan gedung yang berfungsisebagai tempat tinggal yang layak huni,
sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset
bagi pemiliknya.
Pembangunan
untuk rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun, dapat dilakukan di atas
tanah:
a. hak milik
b. hak guna bangunan, baik di atas tanah
Negara maupun di atas hak pengelolaan; atau
c. hak pakai di atas tanah negara.
Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang
No.5 Tahun 1960 tentang Hak Guna Bangunan
(1) Hak guna bangunan adalah hak
untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30
tahun.
(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta
keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat
diperpanjang dengan waktu paling la
ma 20 tahun.
(3) Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Pasal 41 ayat (1) Undang-Undang
No.5 Tahun 1960 tentang Hak Pakai
(1) Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh
pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik
tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah,
segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan
Undang-undang ini.
(2) Hak pakai dapat diberikan :
a. selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan
untuk keperluan yang tertentu;
b. dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.
(3) Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang
mengandung unsur-unsur pemerasan
Ketentuan-ketentuan mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai untuk perumahan dapat dijelaskan sebagai berikut
a.
Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara
Hak Guna Bangunan atas tanah tanah negara
berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbaharui untuk jangka
waktu paling lama 30 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu atau
pembaharuan Hak Guna Bangunan ini diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum
berkhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya.
Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna Bangunan dicatat dalam Buku
Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat. Syarat-syrat yang harus
dipenuhioleh pemegang Hak Guna Bangunan untuk perpanjangan jangka waktu atau
pembaharuan Hak Guna Bangunan adalah.
1. Tanahnya
masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian
hak tersebut.
2. Syarat-syarat
pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
3. Pemegang
hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
4.
Tanah tersebut masih sesuai
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan.
b.
Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Pengelola
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolan
berjangka waktu untuk pertama kali paaling lama 30 tahun, dapat diperpanjang
untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dapat diperbarui untuk jangka waktu
paling lama 30 tahun.Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Guna
banguna ini atas permohonan pe,megang Hak Guna Banguna setelah mendapat
persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Permohonan perpanjangan jangka waktu
atau pembaharuan Hak Guna Bangunan diajukan selambat=lambatnya dua tahun
sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Banguna tersebut atau
perpanjangannya.Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Gunan Banguna
dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.
c.
Hak Pakai atas Tanah Negara
Pasal 41 ayat (2) UUPA tidak menentukan
secara tegas berapa lama jangka waktu Hak Pakai. Pasal ini hanya menetukan
bahwa Hak Pakai dapat diberikan selamaJangka waktu tertentu atau selama
tanahnya digunakan.untuk keperluan yang tertentu. Dalam peraturan Pemerintah
No. 40 Tahun 1996, jangka waktu Hak Pakai diatur pada pasala 45 sampai pasal
49, jangka waktu Hak Pakai ini berbeda-beda sesuai dengan asal tanahnya.
Hak Pakai ini berjangka waktu untuk pertama
kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20
tahun,dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.
Khusus Hak Pakai yang dimiliki departemen,
lembaga pemerintahan non-departemen, pemerintah daerah, badan-badan keagamaan
dan sosial, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan Internasional
diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan
untuk keperluan tertentu.
Berkaitan subjek Hak Pakai atas tanah negara
ini, A.P. Parlindungan menyatakan bahwa ada ada Hak Pakai yang bersifat
publikrechttelijk, yang tanpa right of Dispossal (artinya yang tidak boleh
dijual ataupun dijadikan jaminan utang), yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk
instansi-instansi pemerintah, seperti sekolah, Perguruan Tinggi Negeri, Kantor
Pemerintah, dan sebagainya, dan Hak Pakai yang diberikan untuk perwakilan
asing, yaitu Hak Pakai yang diberikan untuk waktu yang tidak terbatas dan
selama pelaksanaan tugasnya ataupun Hak Pakai yang diberikan untuk usaha-usaha
sosial dan keagamaanjuga diberikan untuk waktu yang tidak tertentu dan selama
melakasanakan tugasnya.
Permohonan perpanjangan jangka waktuatau
pemabaharuan Hak Pakai diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum
berakhirnya jangka waktu Hak Pakai. Perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan
Hak Pakai dicata dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
setempat.
Syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pemegang Hak Pakai untuk
perpanjangan jangka waktu atau pembaharuan Hak Pakai yaitu:
1. Tanahnya masih digunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan
tujuan pemberian hak tersebut.
2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang
hak.
3.
Pemegang hak masih memenuhi
syarat sebagai pemegang Hak Pakai.
B. PROSEDUR PEMBERIAN HAK MILIK ATAS TANAH UNTUK RUMAH
TEMPAT TINGGAL
Hak atas tanah dapat
ditingkatkan dan diturunkan. Hal ini dapat dilakukan sesuai dengan kepentingan
dari pemegang hak atas tanah tersebut. Penurunan hak atas tanah dilakukan untuk
memenuhi kebutuhan pemegang hak atas tanah yang kemungkinan tidak memenuhi
syarat untuk memegang hak atas tanah dari tanah yang baru ia terima. Hal ini
terjadi saat sebuah badan hukum memenangkan tanah dengan Hak Milik di lelang
publik padahal badan hukum tersebut tidak diperbolehkan untuk memiliki tanah
dengan Hak Milik. Sedangkan hak atas tanah dapat ditingkatkan untuk mendapatkan
Hak Milik yang dipergunakan sebagai rumah tinggal.
a. Peningkatan Hak Atas Tanah
Menurut Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal
(“Kepmeneg Agraria No.6/1998”), terdapat 2 (dua) cara untuk meningkatkan
hak atas tanah menjadi Hak Milik:
1.
Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah
tinggal kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia (“WNI”) yang luasnya 600
m2 atau kurang, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali
kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik.
2. Tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk
rumah tinggal kepunyaan perseorangan WNI yang luasnya 600m2 atau kurang yang
sudah habis jangka waktunya dan masih dipunyai oleh bekas pemegang hak
tersebut, atas permohonan yang bersangkutan diberikan Hak Milik kepada bekas
pemegang hak.
Untuk pemberian Hak Milik tersebut, penerima hak harus membayar uang
pemasukan kepada Negara sesuai ketentuan yang berlaku.Permohonan pendaftaran
Hak Milik diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat
dengan surat sesuai bentuk sebagaimana yang terdapat dalam lampiran Kepmeneg
Agraria No.6/1998 disertai dengan:
1.
Sertifikat tanah yang bersangkutan.
2.
Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa:
1) Fotokopi
Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan bahwa bangunan tersebut digunakan
untuk rumah tinggal, atau
2) Surat
keterangan dari Kepala Desa/Kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut
digunakan untuk rumah tinggal, apabila Izin Mendirikan Bangunan tersebut belum
dikeluarkan oleh instansi berwenang
1.
Fotokopi SPPT PBB yang terakhir (khusus untuk tanah yang
luasnya 200 m2 atau lebih).
2.
Bukti identitas pemohon.
3.
Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak
Milik yang dimohon pendaftarannya itu yang bersagkutan makan mempuyai Hak Milik
atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang yang seluruhnya
meliputi luas tidak lebih dari 5.000 (lima ribu) m2 dengan menggunakan contoh
sebagaimana sesuai dengan lampiran II Kepmeneg Agraria No.6/1998 keputusan
ini.
b. Penurunan Hak atas Tanah
Menurut
Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16
Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai (“Kepmeneg Agraria No.16/1997”),
terdapat 2 (dua) macam hak atas tanah yang dapat diturunkan, yaitu:
1. Hak Milik dapat diturunkan menjadi Hak Guna Bangunan
atau Hak Pakai dengan jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan 25 (dua puluh
lima) tahun.
2. Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara atau atas tanah Hak
Pengelolaan kepunyaan perseorangan WNI atau badan hukum Indonesia diturunkan
menjadi Hak Pakai atas permohonan pemegang hak atau kuasanya dengan jangka
waktunya 25 (dua puluh lima) tahun.
Permohonan
untuk mengubah Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna
Bangunan menjadi Hak Pakai diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat
dengan disertai:
1.
Sertifikat Hak Milik atau Hak Guna Bangunan yang
dimohon perubahan haknya, atau bukti pemilikan tanah yang bersangkutan dalam
hal Hak Milik yang belum terdaftar.
2.
Kutipan Risalah Lelang yang dikeluarkan oleh pejabat
lelang apabila hak yang bersangkutan dimenangkan oleh badan hukum dalam suatu
pelelangan umum.
3.
Surat persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, apabila
hak atas tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan.
4.
Bukti identitas pemohon.
Dalam
hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya belum terdaftar, maka permohonan
pendaftaran perubahan hak dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran Hak
Milik tersebut dan penyelesaian pendaftaran perubahan haknya dilaksanakan
sesudah Hak Milik itu didaftar sesuai ketentuan yang berlaku.
Dan
dalam hal Hak Milik yang dimohon perubahan haknya dimenangkan oleh badan hukum
melalui pelelangan umum, maka permohonan pendaftaran perubahan Hak Milik
tersebut diajukan oleh badan hukum yang bersangkutan bersamaan dengan
permohonan pendaftaran peralihan haknya dan kedua permohonan tersebut
diselesaikan sekaligus dengan mendaftar perubahan hak tersebut terlebih dahulu,
dan kemudian mendaftar peralihan haknya, dengan tetap memperhatikan ketentuan
mengenai Hak Milik yang belum terdaftar yang telah dibahas sebelumnya.
Prosedur
pemberian Hak Milik yang berasal dari tanah Hak Guna Bangunan untuk rumah
tempat tinggal, yaitu
1.
Permohonan pemberiaan Hak Milik
2.
Pemeriksaan pendaftaran pemberian Hak Milik
3.
Perintar setor pungutan
4.
Pendaftaran pemberian Hak Milik
